top of page
Поиск
  • Фото авторатрейдер Анастасия Гладкова

Инвестиционная квартира в ипотеку: расчеты, доходность и нюансы

В материале использованы данные с портала "ЦИАН. Аналитика"

квартира в ипотеку

По прогнозам «ЦИАН. Аналитики» В 2024 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются. Рыночные ставки по ипотеке выросли, а условия ипотечного кредитования с 1 октября 2023 года были пересмотрены в сторону ужесточения. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья.


Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 8%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки). На сегодняшний день процент по вкладу, например, в Сбербанке составляет 14% годовых.


В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.


Например, если ипотеку взяли под 8%, сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 20%, а с 1 января 2024 года 30% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,6% годовых. Если взнос вырастет до 50%, то ваша доходность упадет до 8,9.

Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 20% вы заработаете 8% годовых, а с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.


Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора. Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах.


Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры

Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения. Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.


Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.


Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.


Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.


Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.


На какую доходность может рассчитывать инвестор в недвижимость в городах России

Доходность от долгосрочной сдачи квартир

По данным «ЦИАН. Аналитики» доходность от долгосрочной сдачи квартир в аренду с января по октябрь 2023 года снизилась с 5,4% до 5% годовых на первичном рынке и сохранилась на уровне 5,9% за тот же период на вторичном рынке.


Максимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН. Аналитики» на декабрь 2022 года):

Челябинск: доходность первичного жилья — 6,6%, вторичного жилья — 7,5%;

Ростов-на-Дону: доходность первичного жилья — 5,9%, вторичного жилья — 6,6%;

Екатеринбург: доходность первичного жилья — 5,6%, вторичного жилья — 6,6%;

Воронеж: доходность первичного жилья — 6%, вторичного жилья — 6,4%;

Новосибирск: доходность первичного жилья — 5,3%, вторичного жилья — 6,3%.


Минимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН. Аналитики» на декабрь 2022 года):

Санкт-Петербург: доходность первичного жилья — 4,1%, вторичного жилья — 4,6%;

Казань: доходность первичного жилья — 3,8%, вторичного жилья — 4,7%;

Москва: доходность первичного жилья — 4,5%, вторичного жилья — 4,8%;

Уфа: доходность первичного жилья — 4,4%, вторичного жилья — 5%;

Нижний Новгород: доходность первичного жилья — 3,9%, вторичного жилья — 5,6%.





bottom of page