Когда ставки по обычной ипотеке растут, строительные компании вместе с банками активно предлагают заманчивые ипотечные программы. Но часто вместо экономии заемщикам приходится сильно переплачивать за жилье.
СУБСИДИРОВАННАЯ ИПОТЕКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Пока объект недвижимости строится, на практике это от одного года до трех лет, ставка по кредиту во много раз ниже рыночной и может достигать всего 1%. Всю сумму процентов, которые банк недополучит за это время от заемщика, ему авансом выплатит застройщик. А застройщик в свою очередь возмещает уже свои расходы на так называемую «выгодную ставку», завышая цену квартиры.
По государственным льготным программам пониженные проценты по кредиту компенсируются за счет денег из госбюджета.
В первые годы кредита платежи по субсидированной ипотеке меньше, чем по обычной на те же сумму и срок.
После сдачи дома или окончания льготного периода платежи по субсидированной ипотеке резко вырастают, поскольку процент по кредиту становится рыночным.
На что стоит обратить внимание: цена квартиры оказывается дороже аналогичной без акции на 10, 15 или даже 30%. Если вам понадобится продать свою долю в строящемся доме или готовое жилье сразу после переезда, то вам вряд ли удастся вернуть вложения полностью.
Из-за более высокой стоимости недвижимости сумма ипотечного кредита также вырастет. А значит, гасить его вам, придется намного дольше, чем вы планировали. И переплата по процентам ипотеки будет выше.
ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА ПО СТАВКАМ НИЖЕ, ЧЕМ В ГОСПРОГРАММЕ
Семейную ипотеку, по которой государство гарантирует ставку до 6% годовых, строительные компании предлагают оформить под 4% или даже меньше. Аналогичные акции бывают по IT-ипотеке и другим госпрограммам. За счет более низкой ставки ежемесячные платежи оказываются меньше, чем по государственной льготной ипотеке.
Здесь таже схема, что и с субсидированной ипотекой, застройщик просто компенсирует банку недополученные проценты и завышает стоимость жилья для заемщика.
Но есть еще и более хитрые ходы. Цена квартиры не растет, но если только покупатель оформит через застройщика полис страхования жизни на весь срок ипотеки. А страховка, в свою очередь, стоит сотни тысяч рублей и включается в сумму кредита.
Причем большая часть ее цены — это комиссионные застройщика как агента или брокера страховой компании.
Покупатель не знает стоимости страховки заранее. Сначала бронируется квартира, оплатив большой невозвратный взнос. Все для того, чтобы человеку было жалко уже потраченных денег и он согласился на дорогой полис.
На что стоит обратить внимание: в этой схеме переплата закладывается в цену не квартиры, а страховки. Причем стоимость полиса включается в сумму ипотечного кредита, на нее тоже набегают проценты. В итоге жилье обходится дороже, а срок погашения ипотеки растягивается.
От купленного полиса можно отказаться и поменять его на более дешевый. Но застройщики и банки об этом не говорят. Тем более не предупреждают, что это получится сделать только в течение 30 дней с момента покупки кредитной страховки. Важно не упустить время, если хотите вернуть деньги.
ИПОТЕКА БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА
Чем меньше накоплений у человека на стартовый взнос, тем выше риск, что он не сможет расплатиться по ипотеке.
Банки обычно не выдают ипотеку без первоначального взноса. Но застройщики придумали, как обойти это требование — предлагают клиенту «кешбэк».
В такой схеме первоначальный взнос как бы есть, но строительная компания возвращает его покупателю сразу после оформления сделки или постепенно — к примеру, в течение года компенсирует все ежемесячные платежи по ипотеке.
Этот вариант может подойти, когда у вас хороший и стабильный доход, но накоплений недостаточно и кто-то готов ненадолго дать вам денег на первоначальный взнос, например родные. Закрыть долг перед близкими получится с помощью «кешбэка».
Конечно, застройщики не дарят заемщику такую крупную сумму, а просто добавляют ее к цене недвижимости.
На что стоит обратить внимание: вы покупаете жилье по сильно завышенной цене. Если захотите срочно продать недвижимость вскоре после покупки, вернуть все деньги не удастся. Поскольку рыночная цена будет ниже — примерно на сумму так называемого «кешбэка».
В лучшем случае вырученная сумма покроет долг банку. Окажется, что вы просто заплатили проценты по ипотеке, но жилья у вас так и не появилось. В худшем — вам придется еще добавить денег, чтобы полностью погасить кредит. Иначе банк вообще не даст продать квартиру.
Сэкономить за счет «кешбэка» тоже не выйдет. Чтобы купить квартиру по завышенной цене, вам придется взять ипотечный кредит на большую сумму. А значит и переплата банку вырастет. В итоге квартира обойдется намного дороже, чем без «кешбэка». Ежемесячные платежи тоже будут существенно выше, чем по обычной ипотеке.
РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА С ОТЛОЖЕННОЙ ИПОТЕКОЙ
Некоторые строительные компании предлагают покупателям оплачивать квартиру не сразу, а с рассрочкой на 1–3 года. Например, 15% цены жилья нужно внести в момент заключения договора, еще 15% — через год. А через два года, когда дом уже будет готов, — остальные 70%, на которые можно будет оформить ипотеку.
Пока идет строительство, покупателю не нужно платить проценты по ипотечному кредиту. А значит, проще накопить на первоначальный взнос.
Многие люди также рассчитывают, что к моменту, когда придется вносить основную часть стоимости жилья, ставки по ипотеке упадут. Тогда кредит обойдется дешевле, а ежемесячные платежи будут намного меньше, чем если оформлять ипотеку сейчас.
На что стоит обратить внимание: застройщики предлагают в рассрочку не все свои квартиры или завышают на них цены.
Со временем ставки по кредитам могут не только падать, но и расти.
Есть вероятность, что в нужное время не удастся получить ипотечный кредит. Если вы сорвете срок платежа по рассрочке, застройщик сможет начислить штрафы. Или вообще разорвать с вами договор, а уже сделанные взносы вернуть не полностью.
АРЕНДА С ПОСЛЕДУЮЩИМ ВЫКУПОМ
Застройщик предлагает выбрать готовую квартиру в новостройке, сразу въехать в нее и платить как за съемную. Арендные платежи будут копиться в течение определенного срока — обычно 6–18 месяцев. Потом застройщик засчитает их в качестве первоначального взноса по ипотеке, а на остаток стоимости квартиры вы оформите кредит.
При такой схеме нужно еще до сделки с застройщиком получить предварительное одобрение ипотечного банка. Он обозначит, сколько готов вам одолжить, под какой процент и какую минимальную сумму арендных платежей придется собрать в качестве первоначального взноса. Но кредитный договор вы заключите не сразу, а только по окончании срока аренды.
На что стоит обратить внимание: цена квартиры выше, чем если бы вы покупали ее с помощью стандартного ипотечного кредита. Значит, переплата банку и срок погашения будут больше.
К моменту заключения ипотечного договора условия кредита могут измениться. Предложение банка по ипотеке действует всего три месяца. Нет гарантий, что к концу аренды банк выдаст кредит под тот же процент, на ту же сумму или вообще даст согласие.
Если с ипотекой возникнут сложности, с квартиры придется съехать. Деньги за аренду, естественно, никто не вернет, и придется заново копить на первоначальный взнос.
СКИДКА ЗА РАСЧЕТЫ ЧЕРЕЗ АККРЕДИТИВ
Некоторые застройщики предлагают дисконт в 5–10%, если вы вместо договора долевого участия в строительстве (ДДУ) заключите другой договор. Например, договор резервирования будущей квартиры или инвестирования в строительство. А деньги за жилье внесете не на счет эскроу, а на аккредитив.
Щедрость застройщиков объясняется просто. Когда вы проводите оплату жилья через аккредитив, банки могут использовать ваши деньги во время строительства и получать дополнительный доход. Поэтому они дают застройщикам более выгодные условия финансирования стройки. В то время как счета эскроу никому прибыли не приносят — банки обязаны просто хранить средства, чтобы в случае проблем у застройщика быстро вернуть все покупателям.
На что стоит обратить внимание: в отличие от счетов эскроу деньги на аккредитиве не защищены государственной системой страхования вкладов. Если открывший аккредитив банк лишится лицензии, вы рискуете потерять свои накопления, остаться без жилья, да еще с долгом по ипотеке.
Тогда как на счете эскроу все средства застрахованы на сумму до 10 млн рублей. В случае проблем у банка вы вернете их в течение пары недель.
Обходиться без ДДУ в принципе опасно. Этот вид договора гарантирует, что вы получите назад свои деньги, если застройщик больше чем на два месяца задержит передачу ключей. По всем остальным договорам таких обязательств может не быть. А вероятность, что стройка затянется на долгие годы, есть.
ТРАНШЕВАЯ ИПОТЕКА
Банк выдает заемщику не весь кредит сразу, а делает это частями — траншами. Например, сначала 15% от необходимой суммы, а остальные 85% только после сдачи дома.
При этом банк начисляет проценты лишь на те деньги, что уже выделил. Поэтому во время строительства платежи по кредиту обычно невелики.
Покупателю проще одновременно делать небольшие взносы по ипотеке и снимать жилье. Или, например, копить на ремонт и мебель.
А когда дом уже готов, ипотечные платежи резко вырастают.
На что стоит обратить внимание: компаниям траншевая ипотека невыгодна. Ведь в большинстве случаев они сами берут кредиты на строительство домов. А деньги покупателей до самой сдачи жилья хранятся на счетах эскроу и служат гарантией того, что компания сможет погасить долг. Чем больше вносят будущие жильцы, тем выше гарантии и дешевле обходится кредит для компании. Но при траншевой ипотеке эскроу наполняются медленно, проценты по кредиту на строительство не снижаются. Поэтому обычно застройщики предлагают эту схему только для квартир, которые не пользуются спросом.
ИПОТЕКА ДЛЯ БЕРЕМЕННЫХ
Схему с рассрочкой застройщики адаптировали специально для будущих родителей, которые получат право на льготную ипотеку только в перспективе. Достаточно показать справку о беременности — и можно до рождения ребенка вносить небольшие фиксированные платежи, а потом оформить семейную ипотеку.
На что стоит обратить внимание: нет никаких гарантий, что вы получите льготный кредит по госпрограмме. К тому времени, когда у вас на руках появится свидетельство о рождении ребенка, обстоятельства могут измениться. Например, по семейной ипотеке вырастет ставка, увеличится размер первоначального взноса или наплыв льготных заемщиков будет таким большим, что банки исчерпают лимит бюджетных денег и не смогут заключать новые договоры.
ДОНОРСКАЯ ИПОТЕКА
Когда покупатель не подходит под требования льготных госпрограмм, а платежи по стандартной ипотеке для него слишком велики, застройщики предлагают ему найти созаемщика-донора. То есть человека, который имеет право на льготу и готов ею поделиться.
Например, родственник с маленьким ребенком или высоким окладом в IT-компании формально выступает заемщиком вместе с покупателем квартиры. За счет этого удается получить сниженную ставку по кредиту.
На сайтах строительных компаний подобные предложения не встречаются, но услышать такую рекомендацию от менеджера в офисе продаж вполне возможно.
На что стоит обратить внимание: донор станет не только созаемщиком, но и совладельцем вашего жилья. Оформить его долю недвижимости в свою собственность вы сможете лишь с его согласия и только после полного погашения ипотеки. Если отношения с ним вдруг испортятся, это чревато проблемами. Например, будут сложности, когда вы решите продать или сдать квартиру.
При банкротстве донора кредиторы потребуют продажи всей его собственности, в том числе доли в вашей квартире.
Если вы привлечете донора по IT-ипотеке, а он сменит работу, вы потеряете право на льготный процент по кредиту.
Донор тоже рискует. Если по каким-то причинам вы задержите платеж или вообще больше не сможете гасить ипотеку, банк потребует, чтобы он вернул долг.
В будущем самому донору будет доступен лишь один вариант льготной ипотеки — семейная. Только ее разрешается получать повторно, даже если раньше человек уже брал кредит по какой-то из госпрограмм. Но при двух условиях: льготный кредит, в котором он выступил созаемщиком, уже полностью погашен, а в его семье появился еще один ребенок.
Больше того, донору станет сложнее получить любой кредит. Ведь ваша ипотека будет отображаться в его кредитной истории. Из-за этого его долговая нагрузка окажется завышена, и банки могут решить, что он не справится с новым кредитом. А если вы будете запаздывать с платежами по своей ипотеке, просрочки испортят не только ваш, но и его кредитный рейтинг.
Найти человека, который согласится на такие риски, вряд ли будет легко
Commentaires