top of page
Поиск
  • Фото авторатрейдер Анастасия Гладкова

Имущественные налоговые вычеты

имущественный налоговый вычет

Когда вы покупаете жилье государство готово предоставить вам налоговые льготы. Когда вы продаете ваше имущество будь то недвижимость или автомобиль или еще что-то , вы также можете уменьшить размер подоходного налога или даже вообще его не платить. В этой статье расскажем, как сэкономить за счет налогового вычета.


Налоговый вычет позволяет отчислять меньше налога на доходы физических лиц (НДФЛ) или вернуть часть уже уплаченного налога. К примеру, вы тратите на образование или лечение, можно получить социальный вычет. А когда надолго покупаете ценные бумаги или открываете индивидуальный инвестиционный счет (ИИС)инвестиционный вычет.


Но есть отдельный вид вычетов, которые называются имущественными. На них можно рассчитывать только в трех случаях:

  1. При покупке жилья. Можно вернуть часть НДФЛ, для этого нужно иметь официальный доход и платить с него налог.

  2. В случае приобретения жилья в ипотеку, можно оформить отдельный вычет на проценты по кредиту. В этом случае тоже не обойтись без зарплаты, с которой отчисляется НДФЛ.

  3. При продаже недвижимости и другого имущества. С помощью вычета удастся снизить подоходный налог с вырученных денег или даже вовсе не платить его. При этом неважно, есть ли у вас другой официальный заработок.

У каждого из этих вычетов свои лимиты и сроки, когда за ними можно обратиться. Рассмотрим их условия подробнее.


ВЫЧЕТ НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ

Вернуть часть подоходного налога разрешается, когда вы покупаете:

  • готовые квартиру, комнату или дом с землей;

  • квартиру в строящемся доме по договору долевого участия;

  • земельный участок, на котором сами строите жилье.

При самостоятельной постройке дома с нуля учитываются затраты на разработку проекта, на строительные и отделочные материалы, подведение коммуникаций, оплату работ и услуг строителей.

Расходы на достройку и отделку купленного дома, ремонт квартиры или комнаты тоже можно включить в расчет вычета. Но только в том случае, если в договоре прописано, что вы покупаете недостроенный дом, квартиру или комнату без отделки.

Если вы купили жилье, а потом его продали — то все равно можете получить за него налоговый вычет. При этом нет никаких ограничений по срокам, когда вы можете обратиться за возвратом.

Воспользоваться вычетом не удастся при покупке недвижимости у взаимозависимых лиц — это супруги, родители, дети, братья и сестры, опекуны и подопечные.

Но на родственников супруга это ограничение не распространяется. Например, если муж купит квартиру у родителей жены, у него есть право на вычет.


Лимит имущественного вычета на покупку жилья составляет 2 млн рублей. Такую сумму ваших доходов разрешается освободить от НДФЛ. При ставке налога 13% максимальный возврат будет 260 000 рублей = 2 млн * 13%.

Необязательно использовать весь лимит сразу — за одну покупку жилья. Он дается на всю жизнь, и можно запрашивать вычет несколько раз, пока не исчерпаете лимит полностью. Но такие правила действуют только для тех, кто впервые воспользовался льготой после 1 января 2014 года. До этой даты вычет давался лишь один раз, а неизрасходованные остатки сгорали.

Например, вы купили квартиру за 2 млн рублей — это как раз лимит вычета. Если ваша официальная годовая зарплата составила 2 млн рублей или больше, то вы сможете получить весь вычет сразу.

Когда для покупки жилья вы использовали материнский капитал или субсидию для многодетных, то, прежде чем рассчитывать льготу, из стоимости жилья нужно вычесть сумму госвыплаты.

С доходов свыше 5 млн рублей в год НДФЛ считается по ставке 15%, поэтому и возврат может быть больше, до 300 000 рублей = 2 000 000 * 15%. Точную сумму вычета можно выяснить в Федеральной налоговой службе. Для простоты в дальнейших примерах будем рассматривать случаи, когда годовой доход не превышает 5 млн рублей.

Учтите, что за год удастся вернуть не больше суммы НДФЛ, который вы заплатили. При необходимости вычет можно получать частями, разбив лимит на несколько лет.

Необязательно запрашивать вычет сразу после покупки. Вы можете это сделать когда угодно — хоть через десять лет. Но вернуть весь НДФЛ, который вы заплатили за прошедшие десять лет, не выйдет. Разрешается получить назад налог только за последние три календарных года. Если отчисления в ФНС за эти годы не покрывают максимальную сумму возврата, вы сможете запросить остаток позже.

Когда квартира, комната или дом стоят дешевле 2 млн рублей, остаток лимита разрешается использовать после покупки другого жилья.

Подать заявление на остаток вычета при покупке нового жилья можно когда угодно — через месяц, год или десять лет после предыдущего запроса. 


Основные документы, которые понадобятся для получения имущественного вычета:

  • заявление на вычет;

  • декларация 3-НДФЛ (чтобы ее заполнить, может понадобиться справка 2-НДФЛ из бухгалтерии с места работы);

  • договор купли-продажи недвижимости, договор долевого участия в строительстве или договор подряда на строительство;

  • документы, подтверждающие расходы, по которым вы запрашиваете вычет (чеки, приходно-кассовые ордера, платежные поручения, банковские выписки, акты о закупке материалов);

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;

  • акт приема-передачи жилья.


ВЫЧЕТ НА ПРОЦЕНТЫ ПО ИПОТЕКЕ

Когда вы покупаете жилье в кредит, разрешается освободить от налога до 3 млн рублей, которые потратили на погашение процентов по ипотеке. Получится вернуть до 390 000 рублей = 3 млн * 13%.

Этот лимит действует для кредитов, выданных после 1 января 2014 года. Если вы взяли ипотеку раньше, то никаких ограничений нет — можно оформить вычет на всю сумму процентов.

Запросить вычет по процентам разрешается не позже чем через три года после их уплаты. Причем вы можете подать заявление сразу за три или два предыдущих года либо не ждать и обращаться в ФНС каждый год.

Для примера: При покупке новой квартиры вы взяли ипотечный кредит 2,5 млн ₽ на 20 лет. За это время вам придется выплатить процентов на сумму 3,2 млн ₽. При этом на 3 млн ₽ вы сможете оформить вычет. В первый год ипотеки сумма процентов составит около 320 000 ₽, а возврат будет равен 41 600 ₽ = 320 000 * 13%. За второй год вы выплатите процентов на 312 000 ₽, а вычет окажется чуть меньше: 40 560 ₽ = 312 000 * 13%. Так постепенно вы получите все 390 000 ₽ вычета.

Льготу по ипотечным процентам можно получить только по одному кредитному договору на один объект недвижимости. Вы сами выбираете, по какому именно. Если вы уже начали получать вычет, а потом решили рефинансировать кредит, право на налоговую льготу не теряется. Но общая сумма возврата по процентам в любом случае не превысит 390 000 рублей.


Если вы решите получить вычет по кредиту, который взяли на рефинансирование ипотеки, обязательно проследите, чтобы в новом договоре было указано, что деньги идут на погашение прежнего долга. Просите прописать в нем номер и дату старого договора. Вам также понадобится справка из банка, который выдал первую ипотеку, о полном погашении этого кредита и прекращении договора.


ЕСЛИ ЖИЛЬЕ КУПЛЕНО В БРАКЕ, ТО ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ВЫЧЕТЫ И НА ПОКУПКУ И НА ИПОТЕКУ ПОЛАГАЮТСЯ ОБОИМ СУПРУГАМ

По Семейному кодексу имущество, которое покупалось в браке, считается общим. Как и долг по кредиту на общесемейные цели, даже если супруги не стали созаемщиками.

Поэтому налоговый вычет могут получить оба супруга — неважно, на кого из них оформлена недвижимость и кто вносит платежи по ипотеке. Главное условие — муж и жена должны быть налоговыми резидентами РФ (жить в России не меньше 183 дней в году) и отчислять НДФЛ.

Каждый из супругов вправе вернуть до 260 000 рублей при покупке общего жилья и до 390 000 по ипотечным процентам. 


Распределять вычет между супругами нужно, когда:

  • жилье или ипотека зарегистрированы на одного из супругов, а вычет будет получать другой или оба супруга;

  • стоимость недвижимости или сумма кредитных процентов меньше, чем двойной лимит имущественного вычета (то есть жилье стоит меньше 4 млн рублей или проценты по ипотеке меньше 6 млн рублей);

  • муж с женой хотят поделить общую сумму вычетов не поровну, а в другом соотношении (например, проценты по ипотеке за год составили 300 000 рублей, один супруг может освободить от налога 200 000 рублей своего заработка, а другой — 100 000 рублей).


Подать заявление о распределении вычета на покупку жилья разрешается только один раз. Передумать и поменять доли супругов нельзя.

Для примера: Вы значитесь единственным владельцем квартиры, ваша жена тоже сможет получить вычет на покупку жилья. Недвижимость стоила 3,9 млн ₽. В заявлении о распределении вычета вы указали, что 1,9 млн ₽ оплатили вы и 2 млн ₽ – ваша жена. Это позволит ей вернуть 260 000 ₽ = 2 млн (лимит вычета) * 13%.

Распределение вычета на проценты по ипотеке между супругами можно менять сколько угодно раз. Запрашивать вычет по ипотеке разрешается за один, два или три предыдущих года, уточняя в заявлении актуальное распределение долей.

Но стоит учитывать, что вычет на проценты действует лишь по одному объекту недвижимости. Когда общая сумма процентов по кредиту меньше двойного лимита в 6 млн рублей, подавать заявление о распределении вычета между супругами не всегда разумно. Ведь один из них или оба не используют лимит по максимуму — и остаток сгорит. 

Вычеты и на покупку жилья, и на проценты по ипотеке разрешается запросить в любое время после сделки.


ВЫЧЕТЫ С ДОХОДА ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

Когда вы продаете недвижимость, машину, валюту, золото или другое имущество, для начала стоит выяснить, придется ли вам при этом платить налог. Этого не нужно делать, если вы были собственником жилья дольше пяти лет (иногда и трех лет, например когда получили квартиру в наследство). Нежилой недвижимостью и другим имуществом достаточно владеть больше трех лет.

В остальных случаях вы должны будете подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, рассчитать и заплатить подоходный налог. При этом сможете оформить налоговый вычет.

При продаже квартиры, дома или земли сумму, с которой вам придется перечислить налог, разрешается уменьшить на 1 млн рублей. Когда жилье стоит дешевле, подавать декларацию и платить налог вообще не нужно. Но это максимальный размер вычета, который дается человеку на все сделки с жилой недвижимостью в течение года.

Допустим, в один год вы продаете квартиру и дом в деревне — вам нужно сложить доход от их продажи, вычесть из него 1 млн рублей, а с остатка заплатить налог по ставке 13%. Если провести сделки в разные годы, то можно оформить вычет по каждой из них.

Для нежилой недвижимости и движимого имущества лимит вычета ниже — 250 000 рублей в год.

Стоит учесть, что в некоторых ситуациях вместо вычета выгоднее использовать другую льготу. Сумму от продажи имущества можно уменьшить на расходы по его покупке и заплатить 13% налога только с разницы. Если имущество подешевело, налога вообще не будет, так как не возникло дохода.

Но вам придется подать декларацию и подтвердить снижение цены: договорами, чеками или квитанциями, оставшимися от сделок. Иначе вы рискуете получить штраф из налоговой.

Иногда, помимо цены покупки, разрешается вычесть из стоимости продажи и другие траты. Например, вы вложились в квартиру без отделки, сделали в ней дорогой ремонт и через год продаете. В этом случае свои расходы можно будет подтвердить не только договором купли-продажи самого жилья, но и чеками на стройматериалы, договорами об оплате работ.


Comentarios


bottom of page